【案情簡介】

王某、黎某系海南人，夫妻關系。1996年，王某從表哥張某（廣州市新滘鎮瀝滘村村民）處受讓兩處宅基地（宅基地證號：穗南新字第501149號、400138號《農場（墟鎮）宅基地使用證》）房屋，并辦理了宅基地使用權轉讓變更登記手續。

同年，王某、黎某向楊某借款13萬元，并將上述兩處宅基地抵押給被告，未辦理抵押登記手續。

1998年，楊某因王某、黎某未還款向廣州市海珠區人民法院起訴。經法院調解，王某、黎某同意于三個月內向楊某還清借款。廣州市海珠區人民法院作出民事調解書予以確認。

后王某、黎某未如期還款。

2000年2月23日，王某、黎某與楊某簽訂《贈與合同》，約定將王某名下的位于廣州市新滘鎮瀝滘村新基北新三巷2號、1-1號房屋（宅基地證號：穗南新字第501149號、400138號《農場（墟鎮）宅基地使用證》）贈與楊某，該協議經廣東省公證處（現南方公證處）公證。2月24日，雙方簽訂《補充協議》，約定：上述兩處宅基地房屋贈送給楊某后，在2002年3月1日該房屋前如遇政府或其他單位征用拆遷，所獲賠償金，由雙方所得。楊某得人民幣30萬元，剩余的歸王某、黎某所得。2002年3月1日后，王某、黎某將房屋交付給楊某，王某、黎某對該房屋不再有任何權利。上述《贈與合同》簽訂后，雙方將《贈與合同》公證書提交至廣州市國土資源和房屋管理局備案登記。雙方未辦理宅基地使用權轉讓變更登記手續。2002年3月1日后，王某、黎某將上述房屋實際交付給楊某管理、使用。

后王某、黎某無法聯系楊某，據說楊某移民國外。

2014年，王某、黎某希望取回宅基地房屋，解除《贈與合同》，遂委托律師。

【爭議焦點】

王某、黎某與楊某簽訂的《贈予合同》是否有效。

【代理意見】

本律師團隊彭勝鋒律師、汪甜律師代理王某、黎某。

一、王某、黎某與楊某于2000年2月22日簽署的《贈與合同》，違反法律的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項的規定，應確認為無效合同。

《中華人民共和國土地管理法（1988年修訂）》第四十一條規定，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。原告根據上述規定，于1996年從張某處受讓穗南新字第501149、400138號兩處宅基地，通過了相應的審批，辦理了過戶登記手續，取得了宅基地使用權證。

1999年1月1日，《中華人民共和國土地管理法（1998年修訂）》（以下簡稱“1998年《土地管理法》”）施行。該法第八條第二款的規定，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第六十三條第一款規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者用于非農業建設。王某、黎某與楊某簽訂《贈與合同》的時間是2000年2月，雙方約定由王某將其名下的兩處宅基地無償贈與給楊某。《贈與合同》違反了1998年《土地管理法》中關于宅基地禁止出讓、轉讓的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項的規定，王某、黎某與楊某簽署的《贈與合同》系無效合同。

二、王某、黎某與楊某之間存在借貸關系，雙方簽訂《贈與合同》并辦理公證的真實意思表示并非贈與，而是擔保履行債務。楊某如取得上述宅基地的所有權，則違反禁止流質原則，《贈與合同》無效。

王某、黎某于1996年11月11日向被告借款13萬元，王某、黎某將上述兩處宅基地抵押給楊某（注：雙方未辦理抵押登記手續）作擔保，上述借款后經廣州市海珠區人民法院作出（1998）海滘民初字第XX號民事調解書確認。

2000年2月23日，王某、黎某與楊某簽署《贈與合同》的第二天，雙方簽訂《補充協議書》，對贈與合同作出補充約定：上述兩處宅基地房屋贈送給楊某后，在2002年3月1日該房屋前如遇政府或其他單位征用拆遷，所獲賠償金，由王某、黎某與楊某所得。楊某得人民幣叄拾萬元，剩余的歸王某、黎某所得。2002年3月1日后，王某、黎某將房屋交還給楊某，王某、黎某對該房屋不再有任何權利。綜合《房產抵押借款歸還保證》、（1998）海滘民初字第XX號民事調解書、《贈與合同》、《補充協議書》等證據進行整體理解，王某、黎某與楊某之間的真實意思表示并非贈與宅基地使用權（房屋），而是通過贈與合同的方式來擔保借貸債務的履行。而《補充協議書》中關于2002年3月1日前，王某、黎某如無法償還借款，則上述兩處宅基地歸楊某所有的約定，屬于非典型擔保的一種方式，即以宅基地使用權的轉移設定擔保。王某、黎某與楊某在《補充協議書》中將擔保物歸楊某所有，違反禁止流質原則，該約定無效。

【法院裁判】

法院采納本律師團隊的代理意見，支持了王某、黎某的訴訟請求。

法院判決：根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、或者出租用于非農業建設”的規定，上述房屋性質屬于集體土地住宅房，其出讓、轉讓等權益均受法律限制。楊某并非廣州市海珠區當地的經濟聯合社組織成員，根據上述法律規定，王某、黎某與楊某不能買賣上述房屋。另一方面，涉案房屋的抵押并未辦理抵押登記，未能生效。同時，雙方關于債權人若在2002年3月1日前未能受償的，在此之后房屋的所有權歸債權人的約定，也違反《中華人民共和國擔保法》第四十條 的規定，據此，王某、黎某與楊某簽訂的《贈予合同》因違法了法律的強制性規定，應為無效合同。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條（五）項之規定，判決如下：確認兩原告（王某、黎某）與被告（楊某）于2000年2月22日簽訂的《贈予合同》無效。

【后記】

該判決生效之際，恰逢廣州市瀝滘村拆遷，王某、黎某獲得拆遷補償資格。