【案情簡介】

2010年11月15日，黃某萍為買受人與某置業公司為出賣人簽訂《廣東省商品房買賣合同》，約定，黃某萍向某置業公司購買座落于清遠市清新區房屋（預售商品房），房屋總金額為960578元。出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按附件四合同補充協議處理。

同日，雙方簽訂《合同補充協議》，補充約定：出賣人應當在商品房交付使用后720日內，為買受人辦妥房地產權證；雙方同意以2011年12月30日之次日為辦理產權登記期限的起算日。出賣人未能在約定時間內辦妥房地產權證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金，如房屋交付使用三年后未能辦妥房地產權證，買受人有權退房。

購買合同簽訂后，黃某萍向某置業公司支付了購房款960578元。

2012年1月1日，某置業公司向黃某萍交付商品房。因某置業公司未能按合同約定時間辦妥權屬證明。黃某萍向法院起訴，要求某置業公司按中國人民銀行同期同類貸款利率的150%支付違約金等。

2015年12月21日，某置業公司向城鄉建設局提交了辦理涉案房屋權證的相關資料。在本案審理過程中，某置業公司提供了城鄉建設局于2016年1月26日出具的房地產權證，國土資源局于2016年4月7日出具的國有土地使用證。

【本案爭議焦點】

合同約定的逾期辦證違約金過低，應否調整。

【代理意見】

注：本律師團隊代理原告（上訴人）

《合同補充協議》第九條第3款約定，出賣人未能在約定時間內辦妥房地產權證的，出賣人每年按已付房款的0.1%支付違約金。該違約金約定明顯過低，應予調整。《最高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規定，約定的違約金過低，可參照《合同法》第114條第2款規定，約定違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條約定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限未能取得房屋權屬證書的，出賣人應當承擔違約責任：損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

【法院裁判觀點】

一審法院認為，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償的計算方法。雙方約定逾期辦證的違約金由某置業公司每年按已付房款的0.1%支付給黃某萍，合同補充協議備注說明出賣人提請買受人充分了解了合同內容，買受人未明處得到了出賣人合理解釋，表明某置業公司對黃某萍盡了如實告知義務，這是雙方真實意思表示。根據契約精神，在符合法律規定的情況下，應遵循約定優先法定，雙方應遵守合同約定，某置業公司遲延辦證沒有給黃某萍造成根本性的擴大損失，遲延辦證與未能交付房屋相比，遲延辦證過錯責任較輕。另，合同法迪一百一十三條規定，黃某萍主張按中國人民銀行同期同類貸款利率的150%來調整違約金的理由不充分，超過了違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，不符合合同的約定和法律的規定，法院不予以調整。

一審法院判決：某置業公司向黃某萍遲延辦證違約金2212元。

二審法院認為，黃某萍與某置業公司簽訂《廣東省商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合同有效，雙方當事人應當按照合同約定履行合同項下的權利義務。按照合同約定，某置業公司應當依時為黃某萍辦妥產權證。鑒于涉案房屋所在行政區域不動產管理的實際情況，某置業公司在合同項下的辦證義務除辦理房地產權證外，還包括國有土地使用證。某置業公司未能依時依約辦理兩證，已構成違約，應當承擔違約責任。違約金具有填補守約方損失和促使違約方積極履行合同義務的功能。當事人主張調整違約金的，法院應當根據當事人的過錯程度、違約期間及當地的實際情況，根據公平原則語言衡量并作出裁決。雖然涉案房屋已經通過履行了主要的交付義務。但合同約定每年按已付房款的0.1%計算逾期辦證的違約金確實不足以促使出賣人積極履行合同約定的辦證義務。綜上，酌情調整為每年按已付房款的1%支付違約金，違約金共計21816.9元。

二審法院判決：變更一審判決第二項為：某置業公司支付黃某萍遲延辦證違約金21816.9元。