2016年11月30日，最高人民法院發布第八次全國法院民事商事審批工作會議（民事部分）紀要，本文總結如下幾大亮點。

一、關于房地產糾紛案件的審理

（一）關于合同效力問題

1.房地產管理法第三十九條第一款第二項規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，此規定非效力性強制性規定，當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到該項規定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。

2.物權法第一百九十一條第二款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。此規定并非效力性強制性規定，當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷時要求辦理過戶登記的，不予支持。

（二）關于一房數賣的合同履行問題

一房數賣時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，確定權利保護順位為

1.已辦理房屋所有權變更登記（惡意登記的除外）；

2.已經合法占有房屋；

3.買賣合同成立在先的（綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定）。

（三）關于以房抵債問題

1.當事人達成以房抵債協議，在平等自愿基礎上達成的，可要求法院制作調解書；對存在重大誤解或顯失公平的，法院應當予以釋明；對利用協議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不能制作調解書；對當事人行為構成虛假訴訟的，涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機關處理。

2.當事人在債務清償期屆滿后達成以房抵債協議并已經辦理了產權轉移手續，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查不屬于合同無效、可變更、撤銷情形的，對其主張不予支持。

（四）關于違約責任問題

買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，訴訟時效起算點系從合同約定或者法定期限屆滿之次日。

合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的，可參照如下規定處理，合同期內的利率及逾期利率均未約定的，按照年利率6%支付資金占用期間利息的；約定了合同期內的利率但未約定逾期利率，可按照合同期內的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持。

二、關于物權糾紛案件的處理

（一）關于農村房屋買賣問題

在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，合同無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，賠償改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

（二）關于違法建筑相關糾紛的處理問題

對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認定和處理，屬于國家有關行政機關的職權范圍。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

三、關于勞動爭議糾紛案件的審理

（一）關于案件受理問題

勞動人事仲裁機構作出仲裁裁決，當事人在法定期限內未提起訴訟但再次申請仲裁，勞動人事仲裁機構作出不予受理裁決、決定或通知，當事人不服提起訴訟，經審查認為前后兩次申請仲裁事項屬于不同事項的，人民法院予以受理；經審查認為屬于同一事項的，人民法院不予受理，已經受理的裁定駁回起訴。

（二）關于仲裁時效問題

當事人在仲裁階段未提出超過仲裁申請期間的抗辯，勞動人事仲裁機構作出實體裁決后，當事人在訴訟階段、再審階段又以超過仲裁時效期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

（三）關于競業限制問題

用人單位和勞動者在競業限制協議中約定的違約金過分高于或者低于實際損失，當事人請求以調整違約金數額的，約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可認定為違約金過高，法院可予以調低。

（四）關于勞動合同解除問題

用人單位在勞動合同期限內通過“末位淘汰”或“競爭上崗”等形式單方解除勞動合同，構成違反解除勞動合同。

四、關于民事審判程序

（一）關于鑒定問題

當事人對鑒定人作出的鑒定意見的一部分提出異議并申請重新鑒定的，應當著重審查異議是否成立；如異議成立，原則上僅針對異議部分重新鑒定或者補充鑒定，并盡量縮減鑒定的范圍和次數。

（二）關于訴訟代理人資格問題

以當事人的工作人員身份參加訴訟活動，至少應當提交以下證據之一加以證明：

1.繳納社保記錄憑證；

2.領取工資憑證；

3.其他能夠證明其為當事人工作人員身份的證據。